苏州市物业服务项目经理管理办法（试行）
第一条 为进一步规范物业服务企业的服务行为，加强对物业服务项目经理的管理，维护业主及使用人的合法权益，根据《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，并结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称的物业服务项目经理（或称负责人、管理处主任等，以下简称项目经理），是指取得经市房产管理局同意，由市物业管理协会颁发的《苏州市物业服务项目经理岗位资格证书》（以下简称项目经理岗位资格证书），并经备案从事物业服务活动的专业管理人员。
第三条 本市实行物业服务项目经理责任制，市物业管理协会统一建立项目经理名册。
物业服务企业应向受托管理服务的物业项目委派不少于1名物业服务项目经理。项目经理对所任职的物业服务项目负有依照物业服务合同的约定实施管理和服务的责任。
第四条 市物业管理协会受市房产管理局委托负责全市物业服务项目经理岗位资格考核及证书的颁发注册和监督管理工作。
各县级市房产行政管理部门负责项目经理的从业备案申报、年度附记和指导工作。
第五条 担任项目经理的管理人员应具备下列基本职业操守和执业能力：
（一）遵守国家法律、法规；
（二）恪守职业道德 ；
（三）具有建立健全内部管理规章制度、部门岗位责任制、制定工作计划并组织实施的能力；
（四）具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；
（五）具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力。
第六条 项目经理应符合下列条件：
（一）取得建设部颁发的《全国物业管理企业从业人员岗位证书》或《苏州市物业服务企业从业人员岗位证书》；
（二）取得项目经理岗位资格证书；
（三）年龄男性未满60周岁，女性未满55周岁；
（四）有一年以上物业服务工作经历；
（五）与有资质的物业服务企业签订聘用合同；
（六）一年内无违反物业服务相关规定的不良记录；
（七）从业项目备案。
第七条 项目经理岗位资格证书是对物业服务项目经理岗位从业人员的职业操守、执业能力的认定证书，认定通过考试和考核相结合的方式进行。
项目经理岗位资格证书分为一级、二级、三级。
第八条 一级项目经理岗位资格证书应具备以下条件：
（一）具有大学本科以上学历、或具有物业管理相关专业中级职称；
（二）从事物业管理工作三年以上，且担任小区负责人二年以上，其中担任10万平方米以上小区负责人一年以上；
（三）已取得二级项目经理岗位资格证书一年以上；
（四）经考核现负责管理的项目情况良好；
（五）经过培训并通过苏州市物业服务项目经理一级岗位资格证书考试。
担任项目经理期间，所管理的项目被评为苏州市级（含）以上物业管理优秀项目的，第（一）项条件可降为具有大专学历。
已取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》的，自动取得一级项目经理岗位资格证书。
第九条 二级项目经理岗位资格证书应具备以下条件：
（一）具有大学专科以上学历、或具有物业管理相关专业初级职称；
（二）从事物业管理工作二年以上，且担任小区负责人一年以上，其管理面积达5万平方米以上；
（三）已取得三级项目经理岗位资格证书一年以上；
（四）经考核现负责管理的项目情况良好；
（五）经过培训并通过苏州市物业服务项目经理二级岗位资格证书考试。
担任项目经理期间，所管理的项目被评为苏州市级（含）以上物业管理优秀项目的，第（一）项条件可降为具有中专或中专同等学历。
第十条 三级项目经理岗位资格证书应具备以下条件：
（一）具有物业管理相关专业中专及以上学历；
（二）从事物业管理工作一年以上；
（三）经考核现服务的物业项目管理情况良好；
（四）经过培训并通过苏州市物业服务项目经理三级岗位资格证书考试。
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第十一条 项目经理应履行下列主要职责：
（一）根据物业管理法规、规章、政策规定以及物业服务合同约定，制定物业服务的详细计划和方案并组织实施，保障物业使用的安全方便，保持物业及其设施设备状态完好、运行正常，环境优美，公共秩序良好；
（二）依照物业服务合同的约定，负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理；负责物业服务区域内环境卫生和日常公共秩序的维护；负责物业共用设施设备和有关资料的查验；
（三）严格物业服务业务接待制度，持证持牌上岗。负责填写物业服务日志，负责将服务人员姓名、照片、服务承诺及客服处24小时服务电话在物业服务区域的显著位置公示。建立健全各项管理制度和岗位工作标准，规范项目管理服务人员的行为，及时发现并处理管理服务人员的违规行为；
（四）公开任职项目的业务办理程序及时间，公开收费事项和标准，并接受业主监督；规范受理业主与使用人投诉、报修及回访的工作流程，并及时予以处理；
（五）加强与业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，认真听取其意见和建议，不断提高和完善服务、管理水平；
（六）负责协调处理物业服务区域内的紧急情况和突发事件，对业主、使用人在物业使用中有违法行为或违反业主管理规约的行为，及时劝阻并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（七）接受项目所在地街道办事处或镇人民政府及所在地房产行政管理部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作；
（八）法律、法规及物业服务合同约定的其他事项。
第十二条 取得建设部《中华人民共和国物业管理师资格证书》或一级项目经理岗位资格证书的不设管理单个物业建筑面积范围限制。
二级项目经理可以独立管理物业建筑面积20万平方米以下的单个住宅小区。
三级项目经理可以独立管理物业建筑面积10万平方米以下的单个住宅小区。
对于在地理位置上相毗邻的若干个住宅小区，一名项目经理可管理的住宅小区数量不得超过三个。管理一个以上住宅小区时，一级项目经理可管理的物业建筑面积总和不应超过50万平方米；二级项目经理可管理的物业建筑面积总和不应超过30万平方米；三级项目经理可管理的物业建筑面积总和不应超过20万平方米。
第十三条 物业服务企业承接新建住宅项目时，应办理项目经理执业备案手续。
申请备案的项目经理应受聘于一个具有资质的物业服务企业，并从接受物业服务企业的委派之日起30日内，通过聘用企业向物业服务项目所在地房产行政管理部门提交项目经理备案申请表、资格证书原件和复印件、委派书、聘用合同等相关资料。任职物业服务项目发生变化的，项目经理应物业服务企业在变更委派之日起30日内向原备案部门办理变更登记；涉及项目跨地区变化的，应通过聘用企业同时向新项目所在地房产行政管理部门申请备案手续。
市物业管理协会对已备案的项目经理，统一纳入项目经理名册管理。项目经理名册在苏州房产信息网、苏州物业网及有关媒体上予以公告，接受监督。
未经备案的项目经理不得从事相应职务的物业服务。
物业服务企业服务的住宅小区的项目经理人数达不到规定要求的不得承接新的项目。
在物业服务活动中形成的关键性文件，应由项目经理签字，并承担相应的法律责任。
第十四条 项目经理的管理采用考核计分制。物业所在地房产行政管理部门应在听取业主、使用人和街道社区或镇人民政府意见的基础上，定期采取组织互查、明察暗访等多种考核办法加强对项目经理的管理实绩考核，发现项目经理不履行管理职责的，应按照《苏州市物业服务项目经理考核记分标准》规定，责令其限期整改，并对其予以记分处理。
第十五条 物业所在地房产行政主管部门每年12月负责将所辖区域内项目经理的备案及任职情况报市房产管理局。市房产管理局会同市物业管理协会结合物业服务企业监督检查情况提出结论意见。
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项目经理每年应接受不少于一次的继续教育，不断更新知识，提高业务水平。
物业服务项目经理一个记分周期为一年。项目经理在本年度未被记分的，或被记分、且累计积分未超过规定分值的，物业所在地房产行政管理部门在年度附记时予以通过，并消除该年度的记分记录。
项目经理逾期未办理年度附记手续的，物业所在地房产行政管理部门应暂缓年度附记。在暂缓年度附记期间项目经理不得从事相应职务的物业服务。
第十六条 项目经理任职的物业服务项目内有下列情形之一的，各房产行政管理部门应责令其所在物业服务企业限期整改，并报请市房产管理局会同市物业管理协会注销该项目经理的上岗证书。市物业管理协会以公告形式在项目经理名册中予以除名。
▲ 违背职业道德和诚实信用原则，造成重大影响的；
▲ 因管理失职，造成重大事故的；
▲ 对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的；
▲ 被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；
▲ 被新闻媒体负面报道2次以上且查证属实，影响重大的；
▲ 利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
▲ 在一个记分年度被累计记分超过规定分值的；
▲ 参加物业服务招投标活动有违法违规行为的；
▲ 其它应予注销资格证书的情形的。
项目经理被注销岗位资格证书的，自证书注销之日起一年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理；一年后应当重新取得项目经理资格证书，并办理备案手续后方能从事项目经理活动。
第十七条 市物业管理协会建立项目经理执业诚信档案，将项目经理的日常工作和管理服务实绩在执业诚信档案中予以记录。
项目经理执业诚信档案作为物业服务企业诚信档案的组成部分。物业服务企业要加强对项目经理的管理，其所聘用的项目经理所扣分值合并记入该企业的年度诚信档案。
各市（区）房产行政主管部门对诚信分值较低的企业要给予黄牌警告，必要时报请市房产管理局注销其企业资质。同时对优秀物业服务企业，优秀项目经理在招投标活动等工作中给予一定的奖励加分。
第十八条 本办法自2009年1月1日起施行。
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